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从房产买卖纠纷谈我国《物权法》的善意取得制度
数据提供:北京市国韬律师事务所 打印 下载
倍受瞩目的《物权法》已于2007年10月1日起正式实施,该法此前曾历经了13年的酝酿和广泛讨论,创造了中国立法史上单部法律草案审议次数之最。《物权法》在我国法制史上无疑具有里程碑般的意义,它绝不仅仅停留在保护私有财产上,而是确立了社会主义市场经济条件下,尊重市场主体,尊重人的自由和利益的宪政意识。《物权法》的价值在于为社会各个主体提供一个平等保护产权的基础,有了这样平等而明确的产权意识和产权保护基础,民众才会有生产投资、发展经济的微观激励基础。 
在司法实践中,经常会遇到夫妻一方擅自处分共有房屋的情况,由此产生了许多问题,案件的审理往往涉及夫妻共有财产的范围、日常家庭事务代理权等多方面的问题。法律在对夫妻双方所享有的房产权利予以保护的同时,市场经济所需求的交易秩序、交易规则也日趋受到重视。当保护房产共有人的利益与维护善意第三人权益、维护交易安全发生冲突时,我们往往需要适用善意取得制度。
所谓善意取得,是指无权处分他人财产的占有人,将其占有的动产或不动产转让给受让人,如果受让人在取得该财产时出于善意,则受让人将依法取得该财产的所有权或者其他物权,原所有权人不得要求受让人返还财产,而只能请求转让人(无处分权人)赔偿相应的损失。
我国《物权法》第106条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。
从该法条的规定可以看出,适用善意取得制度应具备如下条件:
1、无处分权人处分了他人财产。
如某一共有人(夫妻中的一方)未经其他共有人的同意(夫妻中的另一方)而处分共有财产(如共有房屋等)。 从法律关系的角度来看,无权处分涉及无权处分人、第三人和真正权利人三方主体,物权法则通过善意取得制度来确定被处分财产的物权归属,以平衡和保护真正权利人和第三人的利益。通过使善意第三人取得所有权,虽然在一定程度上牺牲了真正权利人的利益,但有利于对交易迅捷和安全的保护。
2、受让人受让该财产时是善意的。
财产的善意取得以受让人的善意为条件,如果受让人具有恶意,则不得适用善意取得。所谓“善意”,是指行为人的内在心理活动状况。在判断受让人是否为善意时,应采取推定的方法,即推定受让人是善意的,应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证,如果不能证明其为恶意,则推定其为善意。关于善意的确定时间,以取得财产的时间为准。
3、受让人以合理的价格有偿取得。
无偿取得财产时,不适用善意取得。受让人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现的。同时,需要强调价格的合理性。在市场经济条件下,财产转让一般是以对价为条件的,这反映了财产转让的一般规律,违反了这一规律的财产转让,就可以引起人们对该项交易是否是善意的合理怀疑。
 4、转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。房产变更登记是房产转移的必备条件,作为房产买卖合同的出让方其履行义务完毕的标志除交付房屋外也必须协助完成房产变更登记手续。未具备房产变更登记的要件为不动产交易行为未完成,第三人未取得房屋所有权,若系善意无过失且支付了相应对价,因未“取得”,亦不发生适用善意取得的问题。
另外,最高人民法院的《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条对“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,作出明确的解释为:“(一)夫或妻在处理夫妻共有财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共有财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这是我国司法机关首次以司法解释的形式将家事代理权确立为我国的一项民事法律制度,也为处理夫妻之间因行使代理权产生的纠纷提供了法律依据。
综上所述,本律师认为,在一般情况下应推定夫妻共有房屋出售行为系夫妻双方的共同意思表示,如果夫妻一方有相反意见的,应由其举证证明,比如夫妻关系名存实亡、双方分居或其他夫妻关系不和睦等其他足以不能认定为非夫妻双方共同意思表示的房屋出售等。因为夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊的具有人身信赖性的关系,如果夫妻关系正常,一方不可能隐瞒另一方非因日常生活需要来出售该房屋;而在现实生活中,原本是夫妻二人一致同意出卖共有房屋,当一方签订合同后,却发现房价上涨迅速,基于投资心理和欲望的驱使,另一方往往会以自己不知情或不同意为由来主张房屋买卖合同无效(实则出自夫妻合谋),从而达到以更高价格将房屋另行出售,获得更多利益的目的。此时,如果不区分情况就认定该合同无效,对于善意买受人来说无疑是十分不公平的,而且也是社会交易成本的浪费。因此,在确认共同共有人之一未经全体共有人一致同意而擅自处分共有财产一般应认定无效的一般原则的基础上,确认对善意买受人亦应予以法律保护的立场,趋利避害,保障交易安全,无疑具有十分重要的现实意义。(编辑 Jerry)
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