二手房交易警惕阴阳合同 是否有效尚存争议
上传者:张帆更新日期:2023-10-16 02:52:34
为偷逃税款,买卖双方签订“阴阳合同”改变交易金额,这种做法在二手房买卖中已经十分普遍。但去年房价的一番飙升,或许让之前“贱卖”房产的业主心有不甘。日前,原布吉丽廷豪苑一业主严邦顺将买方刘苏诉至法庭,要求撤销买卖合同,原因是对方与中介公司“恶意串通”少填交易金额签订“阴阳合同”,法院认定其后来签订的销售合同无效无法撤销后,卖方又将办理房产过户的国土房产局告上法庭,要求撤消房产证明,法院昨日称将择日宣判结果。“阴阳合同”是否有效,至今仍存在争议。

   
 卖方买方私改金额撤销合同

    昨日,备受深圳法律界、房产界关注的这起案件在龙岗区法院开庭。据原告严邦顺代理律师讲述,去年上半年家住龙岗坂田的刘苏从严邦顺手中购买了布吉丽廷豪苑的一套面积为23.97平米的小型单身公寓,成交价为15万元。根据最初的房产证显示,严邦顺2004年购买这套房子的登记价为11.985万元。去年4月28日,双方在中介方世华地产处签订了《房地产买卖合同》。

    签订合同后,买方刘苏首先交了1万元定金,并将首期款交由中介托管,而卖方严邦顺委托中介全权代办转让手续。而当年6月13日,双方后签订了《深圳市房地产买卖合同(现售)》,在合同中双方签订的房价“变”成了119850元。此外,在合同上卖方签字人也并非严邦顺本人,而是“严邦顺代理人刘艳”的名字。

    6月25日,刘苏从深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局正式拿到了该处房屋的房产证。但去年深圳房价一路飙升,这套房子很快涨到了20万元。尽管刘苏已经拿到了房产证,并按时将房款15万元交到了中介公司,但严邦顺迟迟没有交出房屋钥匙,刘苏也一直没能搬进新家。去年10月,刘苏两次更换了新的门锁后,才进入房屋,但没有在里面居住,而是一直将房子出租。

    去年下半年,原业主严邦顺一纸诉状,将刘苏告上龙岗区法院。严邦顺表示,刘苏和中介公司“恶意串通”,签订阴阳合同,因此要求判令撤销已经签订的房地产买卖合同。法院受理后,依法追加第三人深圳市世华地产公司参加诉讼。

   
 法院改变金额现售合同无效

    去年11月25日,法院正式开庭审理。严邦顺表示,自签订《房地产买卖合同》后,根据中介公司要求办理了一份《公证书》委托手续,内容为委托21名人员其中一人代办该房产的转让手续。但刘苏没有与原告委托人员名单中的人签订合同,反而与刘艳进行恶意串通签订合同,将原来约定的房价15万元改成11.985万元,违背了严邦顺的本意,严重侵犯了他的合法权益。而刘苏则表示,自己并未违反与严先生签订的合同,也依法履行了相关的手续,而严邦顺之所以提出起诉是因为房价飙升才反悔,交易仍然合法有效。

    法庭审理后认为,原、被告以及第三人签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思的表示,内容不违反国家法律强制性规定,是有效合同。而后面签订的《深圳市房地产买卖合同(现售)》中的交易价格不是双方真实意思的表示,而且阴阳合同的签订也是为了少交税费,以合法形式掩盖非法目的,应认定为无效合同。既然合同无效,原告的诉讼请求缺少了前提,因此被法院驳回。

    
龙岗国土局只有价格条款无效

    今年年初,严邦顺再次提起行政起诉,将深圳市国土资源和房产管理龙岗分局(下称龙岗区国土局)告上龙岗法院。严邦顺认为,已经签订的《深圳市房地产买卖合同(现售)》违背了法律法规,而龙岗区国土局没有认真审查,不履行职责就颁发了房产证,因此申请撤销房产证。

    在昨日的法庭上,龙岗区国土局表示,在办理房产证的具体行为中没有过错,已经尽到了相关责任,对相关文件也进行了严格审查核对,严格按照《物权法》的相关规定对不动产进行登记,严格履行了登记职责。龙岗区国土局表示,由于申请人提供的材料有假,成心误导了国土部门,责任应全在对方。龙岗区国土局同时表示,房产交易双方包括世华地产在虚构房屋登记价格中存在过错,追逃货款应由原告严邦顺及第三人世华来承担。

    对于房屋买卖关系和价格,龙岗区国土局认为,除了价格条款无效外现售合同应有效,而从稳定社会经济关系的角度来看,应将失实的价格条款变更为真实的价格条款。对于偷漏国家税款的行为,应进行谴责和制裁。本案的登记价格,原告以“阴阳合同”起诉想要撤销,见利忘义,不应获得法院的支持。

    昨日法院宣布庭审结束,案件结果将择日宣判。至此,关于“阴阳合同”是否有效的争议仍未结束。 本报记者 徐维强

    律师观点

    “阴阳合同”若无效将令市场雪崩

    深圳房地产界人士透露,为偷逃税款,“阴阳合同”已是普遍现象。广东国欣律师事务所律师陈兆兴认为,如果撤销房地产证,将会影响到第三人及他人的合法权益。第三人已缴纳了税费,办理了按揭贷款,如果撤销房产证,就存在退税费、解除按揭贷款合同、重新赎楼、重签按揭贷款合同、缴纳税费等一系列程序。而且。如果房产证被撤销,业主物权会处于不稳定状态。依照《行政诉讼法》相关规定,法院也不应当判决撤销行政机关的具体行政行为。

    从去年以来,深圳房价狂飙后回落,业界人士表示,如果“阴阳合同”被判令无效,之前高价买进的买方或低价卖出的原业主完全可以抛弃合同,那么整个市场将产生雪崩影响。
 

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