房屋租赁纠纷案民事代理词
上传者:张帆来源:北京市国韬律师事务所(原创)浏览量:367更新日期:2023-10-19 10:09:28

 

             房屋租赁纠纷案民事代理词

审判长、审判员:

我接受刘某的委托,北京市国韬律师事务所的指派,担任吴某、高某上诉刘某案件被上诉人刘某的诉讼代理人,依据二审庭审和现场勘查情况,现就本案发表如下代理意见,供合议庭评议参考:

一、本案涉诉租赁房屋的基本情况和争议产生原因。

(一)高某、吴某共有房屋的情况。

高某、吴某原系夫妻关系,1999410经甲区人民法院判决离婚,(***)甲民初字第E号民事判决书对高某、吴某的房产判决如下:

坐落于乙市甲区AB号楼CD号吴某名下三居室房屋一套,其中小间住房(约)9平方米归吴某所有,除两间住房归高某所有,门厅、厨房、卫生间等公用设施归双方共同共有、使用。

2000316,吴某与高某签订协议,吴某将自己的9平方米房屋卖给高某;吴某于2000410收到了高某购房款5万元人民币(吴某在本案一审时提供了(***)甲民初字第E号民事判决及与高某的房屋买卖协议和收条)。

吴某、高某在离婚判决生效及房屋买卖交易完成后未到房地产管理部门办理权属变更登记,该房屋的产权登记的产权人仍为吴某。

结论:根据相关法律规定,上述房屋的所有权未发生转移,吴某与高某对涉诉租赁房屋仍为共有关系,应为本案的共同被告,对违约行为承担连带责任(注:一审法院对吴某与高某的房屋所有权关系的认定有不妥当之处,由于对租赁合同的继续履行没有实施实质上影响,不妨碍承租人对租赁房屋的使用,因此承租方未提起上诉)。

(二)高某、吴某与刘某2001331签订第1份租房合同的情况。

2001331,高某、吴某与刘某签订《租房协议》1份,将甲区AB号楼CD号三室一厅房屋租给刘某使用,租期6年,年租金人民币3万元,约定当年7月份交付租赁房屋,协议签订后,刘某依约定预付了定金1万元,租金6万元。

(三)高某、吴某第一份合同毁约,与刘某2001716签订第二份租赁合同的情况。

120016月,因甲法院拟将立案庭设在涉诉承租房屋附近,高某、吴某以出租房有地理优势,原合同房租过低为由,拒不履行合同,将原出租房屋租金涨至人民币10万元,并将三室一厅房屋分隔成两个部分,将与阳台相连的阳台以北靠西边临街一间房屋靠阳台的窗户及窗户下承重墙打掉开门(见图)并将该房屋的北门用砖封堵,将原1套房屋分隔成两个独立部分。

22001716,高某、吴某将新分隔开的阳台及阳台以北靠西边一间房屋租给刘某,年租金5万元,租期3年,租金1次性付清,并约定,如租赁期间发生拆迁,已交纳租金概不退还。

3、吴某、高某对该房分隔开的另一部分房屋(同样以年租金5万,租期3年,租金1次性付清,租赁期间如遇政府拆迁租金不退的合同约定)租给乔某【详见原审原告提供的补充证据2-2F)丙民初字第G号民事判决书】。

(四)高某与乔某解除租赁合同后,与刘某2003923签订第三份租房合同的情况。

120018月,情况发生戏剧性变化,甲法院立案庭拆除,涉诉房屋的地理优势失去,乔某不能实现合同目的,与高某诉至法院解除租房合同。尽管高某、吴某出租给刘某的房屋也失去了与法院立案庭近距离的地理位置优势,刘某不能实现原合同目的,但刘某仍善意履行协议。高某与乔某解除协议后,将原出租给乔某的房屋低价先后出租给数名律师,因另一大间18平方米房屋不能通风透光等诸方面原因在短期内解除合同,高某的房屋长时间空闲。

2、从20035月起,高某多次找刘某协商,想把不能租出的闲置房屋租给刘某,刘某多次拒绝后,高某主动提出为了方便闲置房屋的承租使用,将正在履行与刘某2001716的协议的标的物中的阳台同时作为后一合同的出租标的物,尽管签订合同后,刘某要对阳台部分重复支付近10个月的租金,根据经营的需要2003927,刘某与高某签订了本案涉诉租赁合同,签订时高某表示不会再次毁约,双方对违约造成损失的计算方式为违约金为租期房租的5倍。

(五)产生本案争议的原因

12003927合同签订时,高某称已经征求了吴某的意见,吴某表示同意,尽管当时吴某当时未在合同上签名,吴某事后以自己的行为表示认可,2004年元月6日,吴某在刘某处收取了涉诉房屋2003年至2004年暖气费1000元(详见吴某出具收据)。

22004223,吴某、高某之间因房屋租金分配纠纷,吴某将生活用品搬入刘某承租的房屋致使刘某与高某、吴某之间不能履行20017162003927的合同。

3、刘某出于无奈,先就2001716与吴某、高某双方的租赁合同诉至朝阳法院,因原合同很快到期,甲法院应刘某的诉讼请求判决解除双方于2001716签订的《房屋租赁协议》,并判决吴某、高某退还刘某(2001716合同)20042232004729期间的房屋租金21507元,该判决20041111生效(详见(I)甲阳民初字J号判决书、(IK民终字第L号民事裁定书)即原审原告证据清单(补充)5-15-2)。

420048月,刘某向甲法院提起本案的原审诉讼,在庭审期间,吴某主动找刘某协商,说明违约的原因是与高某的房租分配纠纷所致,对高某2003927出租房屋给刘某是其认可,吴某于20041015给刘某出具两份说明,吴某在20041022与刘某达成协议,即日从租赁房屋中运走物品,保证不再妨碍刘某的使用承租房屋,在本案一审时,吴某对刘某向法庭出示的上述相关说明和协议的真实性予以认可(详见原审原告提供的补充证据(清单)1-41-53-1)。

52004118高某、吴某串通一气,又到刘某承租房屋进行骚扰,并于1115将沙发、床垫等物品搬入租赁房屋,吴某在此长住,高某有时在此房住(详见照片),一审判决前法官去现场勘查时,还遇见高某在室内睡觉,一审时,高某、吴某均认可自20041115后居住在诉争房屋的事实。

    二、从2001330,高某、吴某共同与刘某签订了一系列协议,因此,高某于2003927与刘某签订的协议虽无吴某的签字,但符合表见代理的特征。

2004年元月6日,吴某在刘某处取走租赁房屋的取暖费,是对高某与刘某2003927合同的确认。

20041015,吴某给刘某的《关于授权高某可以出租房屋给刘某同志的说明》《关于我向高某转让ABCD号自有房屋情况的说明》证明,高某与刘某2003927的协议,吴某认可。

三、2003927租赁协议有关违约金的约定是协议双方真实意思表示,是结合双方历次签字租赁合同的履行情况确认的。

(一)第一次合同的房屋租金为每年3万,租赁标的物为全套房屋,租赁期6年,合同签订后由于法院立案庭拟设在租赁房屋附近,高某、吴某撕毁合同,刘某曾向法院起诉要求继续履行合同,刘某已交的租金和定金难以收回,在吴某的参与下,高某将整套房屋一分为二,总房租由原来的每年3万元涨至每年10万元,高某、吴某把一半房屋租给刘某,别一半房屋租给乔某。

在第2份合同的履行期间:情况发生戏剧性变化,因法院立案庭搬走,出租房屋失去原有的地理优势,乔某退出,刘某蒙受了10万元的损失,尽管如此,刘某仍善意履行合同,后来,高某因另外的房屋租不出去租给刘某,刘某害怕高某、吴某等人言而无信,要求对违约金作出约定,之后双方约定违约金为房屋租金的5倍,这是刘某以10多万元的损失换来高某对违约金的确认。

(二)一审中高某对违约金是认可的,高某、吴某情愿违约,支付违约金,证明高某、吴某违约获得的利益远远高于违约金。

(三)吴某不是案外人,即是本案的当事人,应与高某共同承担违约责任,吴某一审期间向刘某出示的证明,在一审开庭时确认无误,在二审开庭时予以否认,依据最高人民法院关于民事诉讼证据的相关规定,吴某二审时否认一审相关陈述无效。

四、高某、吴某在本案中的违约事实。

(一)高某、吴某共同违约的事实

1200411月,高某、吴某违约强迫刘某离开租赁房屋,吴某、高某一审开庭时认可(详见附件照片1-6)。

220051129高某、吴某将阳台以北临街一间房屋靠阳台门窗拆除,在窗户处开门,二审法院现场勘查时高某的代理人及吴某均承认该事实(详见附件照片7-12)。

3200537高某、吴某拆除了刘某承租房的广告牌、卷帘门和室内办公设施及铺设的地毯(详见附件照片13-18

4、高某、吴某在本案二审期间将本案涉诉房屋租给吴某的律师朋友之后,新的承租人在2005516在承租房屋外面重新安装了广告标志牌(详见附件照片19

52005517二审法院现场勘查时,吴某、高某的代理人告诉法庭已把本案涉诉标的物租给其他律师。

(二)高某的违约事实。

2003927,高某与刘某签订租房协议后,高某没有正确处理好其与吴某的房租分配关系,导致吴某影响刘某使用承租房屋,高某对吴某的捣乱有义务排出妨碍,确保刘某使用承租房屋,高某没有履行合同义务,其行为本身就是违约。

五、高某与吴某的矛盾与现在所谓的合作:

(一)2004223之前,高某未处理好与吴某的房租分配关系,产生了矛盾,导致吴某捣乱,导致刘某不能使用承租房屋,吴某的行为导致高某损失房租费收入。

(二)200411月之后,吴某利用高某无知进行所谓合作,共同捣乱,逼使刘某退出承租房。

(三)吴某在与高某一起赶走刘某之后,吴某又与高某协商将涉诉房屋租给吴某的律师朋友,期望获得更多的房租收入,达到目的后,高某将吴某的矛盾又将显现。

结论:吴某为了自己的利益,与高某暂时合作,达成目的后,高某很难对付吴某。

六、2003927,高某与刘某的租房协议对租赁标的物的约定是清楚的,阳台属本次合同的租赁标的物。

12003927,高某与刘某签订的《房屋租赁协议》的第一条,对租赁标的物约定明确,双方意思表示真实,高某租赁给刘某的房屋:甲区AB号楼C单元1D三居室房屋中的阳台及阳台以北东侧的一间约18平方米房屋,北边的一间约8平方米房屋及厨房、厕所等。

七、2003927,高某与刘某签订的租房合同,对租赁标的物约定清楚,双方的意思表示真实,并不违反法律规定,合法有效,刘某按照交纳房屋租金,合理使用承租房屋,并无违反行为,吴某、高某为了获得更多的经济利益,愿意支付给刘某违约金,也不愿将房屋交给刘某使用,在法院审理案件期间,妨碍民事诉讼,将诉争房屋租给其他律师,其行为违反诚信原则,损害了刘某的合法权益,合同无效的上诉请求缺乏事实依据和法律依据

综上,吴某、高某的上诉请求缺乏事实依据和法律依据,请求二审法院调查吴某、高某的违约意图依法驳回其上诉请求。

上述代理意见敬请合议庭采纳。

 

 

                                   北京市国韬律师事务所

                                   律师:李在珂

                                              

 

 

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