审判长、审判员：

我依法接受于某委托，北京市国韬律师事务所指派，担任其诉甲公司商品房买卖合同纠纷案的诉讼代理人，现依据事实和法律发表如下代理意见：

一、被告未交齐全部土地使用权出让金，是原告在2003年8月之前不能取得房屋权属证书的唯一原因，被告应当承担违约责任，支付原告违约金69368.26元。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《房产法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（第38条第1款）；商品房预售应当符合下列条件：已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（第44条第1款）。

庭审时，原告向法庭提交的（被告于2003年6月12日与乙局签订的）《补充协议》证明：截止2003年6月12日，被告下欠793.3142万元土地出让金未交齐，被告承诺在60日付清，逾期按每日万分之二点一比例缴纳未付款的滞纳金。

在2003年8月之前，原告及本小区其他业主多次去乙局要求办理购房产权证，该局工作人员均以被告未交齐土地出让为由金不予办理。《补充协议》也证明被告2003年6月12日之前未交清土地使用权出让金的事实，被告未交清土地使用权出使金，导致房管部门依照《房产法》规定，不能给原告办理购买的房产权属登记。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当支付原告违约金69368.26元。

二、2003年乙局权属科的工作人员在接受本案审判法官的司法调查时陈述的内容不真实，遗漏了办理房产权属登记时被告应交齐土地使用权出让金的法律强制规定，其谈到被告于2003年5月已交清下欠土地出让金的事实，与被告认可的《补充协议》证实（2003年6月12日被告还欠700余万元土地出让金）的事实不符，其谈到2002年7月3日被告已办理了相关手续，可以给原告办理房产权属登记的事实与实际不符，被告于 2003年8月份给丙家园业主的函的事实也否认了其陈述的真实性。

三、被告辨称原告起诉已超过诉讼时效的事实并不存在。

原告购房后，一直要求被告履行购房合同约定，及时去房屋管理部门交齐相关法律手续，便于原告及时办理房产权属登记，被告违约，直到2003年8月才通知原告及小区的其他业主可以去房管部门办理权属登记。被告向原告及丙家园其他业主发通知可以去办理房产证的事实也证明，原告一直在向被告主张权利，原告的诉讼未超过诉讼时效。即使按被告虚假陈述的2002年7月能办理房产权属登记事实，原告的起诉也未超过法律规定的2年的诉讼时效。

四、被告辨称2002年7月已在小区贴通告，告知丙家园业主可能到房管部门办理权属登记，缺乏事实依据，原告及小区业主从未看到过被告辨称所贴的通知。

五、被告辨称由于房屋设计标准和房管部门勘测面积的计算标准不一致，是导致不能给原告按期办理房产证的原因的抗辩理由不成立，《房产法》并未作类似规定。

综上，被告的抗辩理由不成立，请求人民法院依法判决被告承担本案违约责任，支付原告违约金69368.26元。

以上代理意见请求法庭采纳。

                                      北京市国韬律师事务所

                                      律师：李在珂

                                         年   月   日