房屋租赁合同纠纷案民事代理词
上传者:李晓颖来源:北京市国韬律师事务所(原创)浏览量:353更新日期:2023-10-21 20:06:10

 

             房屋租赁合同纠纷案民事代理词

 

审判长、审判员:

我依法接受刘某的委托,北京市国韬律师事务所指派,作为吴某、高某房屋租赁合同纠纷案件被上诉人刘某的诉讼代理人,现结合二审庭审和现场勘查情况,将被上诉人对本案的主要观点概括整理如下,供合议庭评议参考:

一、本案涉诉租赁房屋的基本情况。

高某、吴某原系夫妻关系,1999416经甲区人民法院判决离婚,(**)甲民初字第E号民事判决书第4条对高某、吴某的房产判决如下:

“坐落于乙市甲区AB号楼CD号吴某名下三居室房屋一套,其中小间住房(约)7平方米归吴某所有,除两间住房归高某所有,门厅、厨房、卫生间等公用设施归双方共同共有、使用。”

2000330,吴某与高某签订协议,吴某将自己的7平方米房屋卖给高某;吴某于2000430收到了高某购房款3.5万元人民币[注:吴某在本案一审时向法庭提供了(**)甲民初字第E号民事判决及与高某的房屋买卖协议和收条,详见一审卷宗]

吴某、高某在离婚判决生效及房屋买卖后未到房地产管理部门办理权属变更登记,该房屋产权登记证的产权人现仍为吴某。

吴某正是利用了这一可乘之机,向高某索要被上诉人向高某支付的房租,高某未能处理好与吴某的关系,影响了被上诉人的正常使用租赁房屋,遂引发了本案的纠纷。

代理意见:

1、根据相关法律规定,吴某将自己的七平米房屋卖给高某其房屋所有权未发生转移,吴某与高某对涉诉租赁房屋仍为共有关系,应为本案的共同被告,对违约行为应承担连带责任(注:一审法院对吴某与高某的房屋所有权关系的认定确有不妥当之处,由于对租赁合同的继续履行没有实施实质上的影响,不妨碍承租人对租赁房屋的使用,因此被上诉人未提起上诉)。

2、高某在购买前夫吴某的7平方米房屋后未办理过户手续,且未能处理好与前夫吴某的关系,出面解决与吴某的纠纷,导致被上诉人不能正常使用承租房屋,因此,高某有过错,应当承担违约责任。

二、上诉人高某、吴某与被上诉人刘某从2001331日起历次签订房屋租赁合同的情况。

2001331,高某、吴某共同与刘某签订《租房协议》1份,将甲区AB号楼CD号三室一厅整套房屋租给刘某使用,租期6年,年租金人民币3万元,约定当年6月底交付租赁房屋,协议签订后,刘某依约定预付了定金1万元,租金6万元。[见原审原告提供证据清单(补充)2-1]

20016月,因甲法院拟将立案庭设在涉诉承租房屋对面,高某、吴某共同以出租房有地理优势,原合同房租过低为由,拒不履行合同,将原出租房屋租金涨至每年人民币10万元,被上诉人出于无奈,撤销向甲法院的诉讼,被迫同意二上诉人将三室一厅房屋分隔成两个部分,一部分租给乔某,另外一部分租给刘某。

2001716,高某、吴某与刘某签订租房协议(以下简称甲合同,详见附件一)将新分隔开的阳台及阳台以北靠西边一间房屋租给刘某,年租金5万元,租期3年,租金一次性付清。(吴某、高某对该房分隔开的另一部分房屋同样以年租金5万,租期3年,租金1次性付清,租给乔某)。

上诉人与被上诉人签订租赁协议后,到乙市甲区房管局办理了《租赁许可证》(见附件二)

20018月,情况发生戏剧性变化,甲法院立案庭被拆除,涉诉房屋失去地理优势,乔某不能实现合同目的,与高某诉至法院解除租房合同。解除租赁合同后,高某原租给乔某的房屋长期闲置无人承租[详见一审卷宗原告提供的补充证据2-2F)丙民初字第G号民事判决书]。尽管刘某也可以以同样理由向法院起诉,要求撤销合同收回多交的房租,但刘某没有向法院起诉。

高某认为刘某信誉好,从20035月起多次找刘某协商,想把乔某退出的另一半不能租出的闲置房屋租给刘某,因该部分房屋当时不能通过阳台通风透光和通行,不能作为接待办公使用,被刘某拒绝。此后,高某与男朋友白某主动提出将另一半闲置房屋通往阳台被封堵的门重新打开,从阳台通行和采光。经双方协商同意,并于2003926签订租方协议(以下简称乙合同),高某把阳台及阳台以北东边的一间约18平米房屋、北边的一间约为8平米房屋及厨房、厕所等租给刘某用于办公使用。

代理意见:

1、从2001330起,高某、吴某共同与刘某签订了一系列协议,因此,高某于2003926与刘某签订的协议虽无吴某的签字,但符合表见代理的特征。

2、签订乙合同是双方意思的真实表示。

三、高某、吴某在本案中的违约事实。

(一)高某的违约事实。

120041115,高某搬进出租房屋,在出租房屋内生活起居,大白天在房内睡觉,影响承租人使用承租房屋,一审法院法官现场勘查时,也碰见高某大白天在出租房内睡觉。一审法院判决书也认定了该事实(详见本案一审判决第3页)。

2、高某除与吴某共同违约外,在二审诉讼期间还单独拆除了刘某承租房屋内的办公设备设施,二审法院现场勘查时,高某的代理人承认了该行为(见二审现场勘查笔录)。

(二)高某、吴某共同违约的事实

1200411月,高某、吴某违约强迫刘某离开租赁房屋,吴某、高某一审开庭时全部予以认可(详见附件三照片1-6及一审庭审笔录)。

22005129,高某、吴某将阳台以北临街一间房屋靠阳台门窗拆除,在窗户处开门,二审法院现场勘查时高某的代理人及吴某均承认该事实(详见附件三照片7-12及二审勘查笔录)。

3200537,高某、吴某拆除了刘某承租房的广告牌、卷帘门及铺设的地毯(详见附件三照片13-18及二审勘查笔录)

42005517,二审法院法官到现场勘查时,吴某、高某的代理人告诉法庭已把本案涉诉标的物租给其他律师。高某、吴某在本案二审期间将本案涉诉房屋租给吴某的律师朋友之后,新的承租人在2005516在承租房屋外面重新安装了广告标志牌(详见附件三照片19及二审现场勘查笔录)。

四、二上诉人提出合同无效的上诉理由与事实不符,其上诉请求不能成立。

(一)上诉人吴某的上诉理由可大致归结为:吴某未授权高某与刘某签订乙合同,乙合同属于无效合同,且甲合同正在履行,再签乙合同不合常规,吴某的上诉理由不能成立:

12003926合同签订时,高某称已经征求了吴某的意见,吴某表示同意,尽管吴某当时未在合同上签名。根据以前吴某、高某共同与刘某数次签订合同的情况,高某与刘某签订的乙合同属于表见代理。

2、吴某事后以自己的行为也表示认可被上诉人与高某签订的乙合同。200416,吴某在刘某处收取了涉诉房屋2003年至2004年暖气费1000元(详见原审原告提供的证据清单3吴某出具《收据》)。

3、在一审庭审期间,吴某主动找刘某协商,说明违约的原因是与高某的房租分配纠纷所致,对高某2003926出租房屋给刘某是其认可,吴某于20041015给刘某出具两份说明,吴某在20041022与刘某达成协议,即日从租赁房屋中运走物品,保证不再妨碍刘某的使用承租房屋,在本案一审时,吴某对刘某向法庭出示的上述相关说明和协议的真实性予以认可[详见原审原告提供的补充证据(清单)1-41-53-1]

(二)高某的上诉理由归结为:2003926与被上诉人签订的乙合同对阳台部分有重大误解,被上诉人破坏性使用承租房屋,被上诉人不付200410月之后的房租和取暖费,被上诉人的上诉行为违反合同约定。高某的上诉理由同样不成立。

1、关于乙合同里的阳台,上诉人认为是被上诉人做了手脚,做了文字游戏,认为签订合同时有重大误解,因此认为合同无效是没有事实依据的。第一、被上诉人要使用乙合同里的承租房屋必须经过阳台,没有阳台该合同项下的房屋不能使用,这是一个无可争辩的事实!第二、阳台原是2001716租赁合同(即甲合同)的标的物,由于该合同即将到期,2003923的合同(即乙合同)租期比甲合同未履行的期限长,甲合同到期后,如阳台收回,乙合同因没有阳台而无法进行通行采光,因此把阳台作为租赁时间长的乙合同的标的物是符合情理的,尽管被上诉人重复支付了一段时间阳台的房租,被上诉人是愿意的。根本不存在重大误解的问题。此外,签订乙合同时高某的男朋友白某帮助其把关,反复修改,不存在任何误解。

2、按甲合同第5条约定,吴某、高某在履行甲合同,向刘某交付房屋钥匙之前,吴某、高某应对阳台以北靠东的自己留用房间与阳台之间的门窗用砖全部封堵,对阳台以北靠西的刘某承租房屋的北门用砖封堵,从南侧窗户处开门与阳台相通,并在阳台临朝阳法院立案庭开门。在甲合同中分隔改造等工作由上诉人吴某、高某负责,根本不存在被上诉人破坏性使用房屋的问题。(见附件一)

3、因上诉人至2004222开始违约,致使被上诉人不能使用承租房屋,被上诉人已预支20044月—2004930之前的房租,在原审时诉请法院判决租期顺延,200411月供暖时,诉争房屋已由上诉人控制使用,被上诉人未使用承租房屋,没有交纳房租和取暖费的义务。且已生效的关于甲合同的判决,上诉人尚欠被上诉人21507元人民币未支付。

五、2003926乙合同中有关违约金的约定是合同双方真实意思表示,是结合双方历次签订租赁合同的履行情况由双方确认的,也是公平的。所以,原审法院关于违约金的判决是公正的。

(一)一审中高某、吴某对支付违约金是认可的,高某、吴某情愿违约,支付违约金,也要把涉诉房屋租给其他律师,证明高某、吴某违约获得的利益远远高于违约金,同时也证明高某、吴某在一审时对合同有效性是认可的。(见一审庭审记录)

(二)违约金的约定合理。

第一,上诉人多次违约,第一次违约使房租上涨了三倍多,由每年3万元房租涨到每年10万,多收被上诉人房租10.5万元,因此刘某害怕高某、吴某再次言而无信,要求对违约金做出房屋租金五倍的约定是合理的,是刘某用多支付10.5万元的损失换来的,因此也是公平的。

第二,被上诉人是H律师事务所的法定代表人,H所合伙人,租房是用于律师接待、办公使用,上诉人违约给被上诉人造成的损失至少是房屋租金5倍以上,损失无法估量。(见附件4

第三,双方对甲合同的违约金没有进行约定,法院在(I)甲民初字J号判决书没有判上诉人支付被上诉人一分钱的违约金。

第四、一审法院对违约金的判决是公正的,被上诉人正是考虑到要求继续履行,因此将违约金由全部房租的五倍调整为违约期间房租的五倍,加之甲合同由于没有违约金的约定,被上诉人没有得到应有的补偿,根据公平原则,一审对违约金的判决是正确的,应当维持原判。

第五、上诉人为收取高房租,情愿支付违约金,坚持要求解除合同,已将乙合同涉诉的标的物租赁给其他律师,其上诉目的是为了让法院解除其与上诉人的乙合同,达到其牟取非法利益的目的。可见,违约金的约定和判决是应该的。

第六、在乙合同履行中,刘某按期交纳房屋租金,合理使用承租房屋,并无违反行为,吴某、高某为了获得更多的经济利益,在一审庭审中愿意支付给刘某违约金,也不愿将房屋交给刘某使用。在法院审理案件期间,妨碍民事诉讼,将诉争房屋租给其他律师,二审法院进行现场勘查时,吴某及高某的代理人也向法庭陈述了已将涉诉标的物租给其他律师,上诉人的行为违反诚信原则,损害了刘某的合法权益。

六、上诉人主张合同无效的上诉请求违反民事诉讼法的规定,其上诉请求不符合程序法规定,应予驳回。

(一)上诉人在一审提出有重大误解,认为应解除合同,已超过一年的诉讼时效,且在一审未提起反诉。

(二)本案原审是因为被上诉人要求继续履行合同而提起的诉讼,上诉人认为合同无效,在一审时应提起反诉,因上诉人在一审时没有反诉,原审法院按原审原告的诉讼请求进行审理,判决被上诉人继续履行合同有事实依据和法律依据。

(三)根据民事诉讼法规定,二审法院依上诉人的上诉请求,只能就一审法院的审理范围进行审理。上诉人的上诉请求超出了一审法院的审理范围,二审人民法院应根据《民事诉讼法》的规定予以驳回。

综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,吴某、高某的上诉请求缺乏事实依据和法律依据,请求二审法院查明吴某、高某的违约意图,依法驳回其上诉请求。

以上代理意见敬请合议庭采纳。

 

 

                                         北京市国韬律师事务所

                                         律师:李在珂

                                                  

 

 

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